2017年3月，小刘与小闫签订房屋买卖合同，将登记在其名下的房屋卖给小闫，约定小闫支付小刘首付款25万元，小刘在银行按揭贷款所剩的房款由小闫按月付给银行，后双方按约履行，小闫一家在涉案房屋居住至今，但是，双方未就涉案房屋办理过户手续。 

    2020年10月，小刘夫妻二人与某金融公司签订了金融贷款合同，贷款200000元，同日该金融公司与小刘签订了房屋抵押担保合同，小刘以其名下的涉案房产作为抵押物，向原告提供抵押担保，并在不动产登记中心办理了抵押登记。2022年4月，金融公司起诉小刘夫妇，法院审理后作出民事判决，判决小刘夫妇偿还借款及利息，金融公司对拍卖、变卖小刘名下的涉案房产所得价款在债权范围内按照抵押权设定次序享有优先受偿权。 人在家中坐，房屋面临被强制执行。

    小闫无奈提起诉讼，要求：确认小刘与金融公司签订的房屋抵押合同无效，金融公司不能取得案涉房屋的抵押权，注销案涉房屋的抵押权登记。 孟州法院审理后认为，金融公司与小刘签订的房屋抵押担保合同的内容不违反法律强制性规定，双方已实际履行，并办理了不动产抵押登记，金融公司取得对涉案房屋的抵押权，民事判决书中确认了抵押担保合同有效，并确认金融公司对小刘名下的涉案房产所得价款在债权范围内按照抵押权设定次序享有优先受偿权，该判决书已经生效，具有法律约束力。小闫虽与小刘签订房屋买卖合同，且实际支付购房款并在涉案房屋中居住，但是双方未办理房屋过户登记手续，致涉案房屋仍登记在小名下，小闫的诉讼请求依据不足，依法不予支持，判决驳回了小闫的诉讼请求。

    购买房屋是人生大事，签订合同时要特别慎重，更要到不动产登记中心办理不动产登记手续，才能住的安心。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产的物权的证明。我们一起来了解相关法律规定： 

    《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 

    第二百一十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 

    第三百八十六条规定：担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但是法律另有规定的除外。 

    第四百零二条规定：以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 

    同时，《中华人民共和国民法典》第二百二十一条还对预告登记作出了规定：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。