“买卖不破租赁”是大家熟知的原则，是债权物权化的典型表现，其价值基础在于承租人对租赁物享有在先的值得保护的占有使用利益，但此原则也给一些人钻了空子，提前以租赁的形式对资产进行掏空规划，达到逃废债务的目的，而对于债权人而言，要举证证明租赁合同系虚假合同则十分困难。近期，孟州市人民法院审理了一起当事人恶意串通虚构长期低价租赁关系，企图利用“买卖不破租赁”原则签订虚假租赁合同逃避债务的案例。

【案情回顾】

   2016年6月至2017年11月期间，孟州福达生物科技有限公司（以下简称福达公司）多次向刘某甲借款共计1,200万元，双方签订《抵押合同》，约定福达公司以其名下的土地的使用权及地上附着物对上述债务承担抵押担保责任并办理了抵押权登记。因福达公司怠于偿还债务，刘某甲向孟州市人民法院提起诉讼，法院判决福达公司偿还刘某甲借款本金及利息共计1595万余元及之后的债务利息。案件进入执行程序后，法院对福达公司名下的土地使用权及地上附着物进行司法拍卖，拍卖流拍后，刘某甲以1693万余元的对价以物抵债接收了上述资产，并将上述资产入股焦作诺优保生物科技有限公司（以下简称诺优保公司）。后刘某甲及诺优保公司经调查发现，福达公司的实际控制人魏某甲借用魏某乙的名义注册成立孟州开普达生物有限公司（以下简称开普达公司），福达公司于2018年3月15日就案涉资产与开普达公司签订了租金明显低于市场价格、租赁期限为法律许可的最长期限20年的《厂房租赁合同》，企图以“买卖不破租赁”的原则来长期占用使用案涉资产、逃避对刘某甲的还款责任，该行为严重侵害了刘某甲和诺优保公司的利益，隧诉至法院，要求确认福达公司与开普达公司之间的《厂房租赁合同》无效。

【法院判决】

孟州市人民法院审理后认为，本案是一起典型的关联公司实际控制人利用公司法人独立地位，通过操纵关联公司以虚构长期且明显低于市场价格租赁关系的方式侵害债权人合法权益的案件，原告提供的证据从财务混同、人员混同、 业务混同、财产混同等方面证实了福达公司与开普达公司人格混同，所签订的《厂房租赁合同》系福达公司与开普达公司恶意串通虚构的法律关系，一审判决福达公司、开普达公司恶意串通虚构租赁关系逃废债务行为无效。福达公司、开普达公司向河南省焦作市中级人民法院提出上诉。河南省焦作市中级人民法院于2024年4月7日作出（2024）豫08民终131号民事判决：驳回上诉，维持原判。

【法官说法】

  良法善治，法治是最好的营商环境。“买卖不破租赁”制度的立法本意是保护合法的租赁关系中处于弱势的承租方的利益，维护交易的稳定。但司法实务中，常有恶意串通虚构租赁合同关系，利用这一制度逃避债务的行为发生，这种行为严重破坏了商业的诚实信用原则、扰乱了社会主义市场经济秩序，同时，它还直接地侵犯了当事人的债权，与该制度的立法价值背道而驰，有违诚实守信的社会主义核心价值观的内在要求。

  【法条链接】

《中华人民共和国公司法》第三条第一款 公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。

《中华人民共和国民法典》第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

《中华人民共和国民法典》第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。